Blog | Wat te doen bij gebreken aan uw huurwoning

Hoe onwerkelijk het ook klinkt, huurverhoging met terugwerkende kracht is toch echt mogelijk door middel van ‘ huurindexatie ’. Maar wat houdt indexatie nou eigenlijk in en hoe werkt het? Huurindexatie is een mechanisme dat in sommige huurovereenkomsten wordt gebruikt om de jaarlijkse huurverhoging vast te stellen. Bij huurindexatie wordt de huurprijs periodiek aangepast op basis van een bepaalde index, zoals de consumentenprijsindex (CPI). Deze index wordt meestal gepubliceerd door een officiële instantie, zoals het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) in Nederland. In de huurovereenkomst wordt dan vaak een ' indexeringsclausule ' opgenomen, waarin staat hoe de huurprijs wordt aangepast en op welke basis dit gebeurt. De indexeringsclausule kan bijvoorbeeld bepalen dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd met het percentage waarmee de CPI is gestegen. Het doel van huurindexatie is om de huurprijs gelijk te laten lopen met de algemene prijsstijgingen in de economie, zodat de reële waarde van de huur niet afneemt voor de verhuurder. Voor huurders betekent dit dat zij jaarlijks te maken kunnen krijgen met een verhoging van de huurprijs, die is gebaseerd op inflatie en andere economische factoren. Bij het afsluiten van de huurovereenkomst is dus al vastgelegd dat de huurprijs kan wijzigen. De mate van stijging van de huurprijs hangt af van het indexcijfer in de vier maanden voorafgaand aan de indexeringsdatum. Hoewel dit vooraf is afgesproken, kan het voorkomen dat de verhuurder de prijsverandering niet doorvoert. Hierdoor blijft de huurder dezelfde huurprijs betalen, terwijl er wel een indexeringsdatum is vastgesteld waarop de huurprijs kan veranderen. In zo'n geval is het verstandig om de verhuurder zelf op de hoogte te stellen dat de indexeringsdatum is verstreken en dat er mogelijk een prijsverandering heeft plaatsgevonden. In 2017 heeft het gerechtshof Amsterdam namelijk bepaald dat een huurder zelf rekening moet houden met de huurindexatie. Een verhuurder kan tot vijf jaar na het uitblijven van de indexatie alsnog een navordering doen. Ook al heeft de verhuurder de huurprijs niet aangepast, de huurder moet toch rekening houden met een eventuele navordering. Is de indexatie meer dan vijf jaar geleden? Dan kan er geen navordering meer plaatsvinden voor die periode. Wilt u zelf uw huurverhoging berekenen? Dit kan heel eenvoudig via de website van het CBS . Let wel op! Op 12 mei 2023 heeft de rechtbank Amsterdam geoordeeld dat een indexeringsclausule in een huurovereenkomst, die de verhuurder toestond om de huur jaarlijks met 5% extra te verhogen bovenop de reguliere stijging volgens het CBS, als onredelijk moet worden beschouwd. De rechtbank wees daarmee de eis van de verhuurder af om de huurverhoging met terugwerkende kracht aan de huurder op te leggen en vernietigde het beding, omdat: - Het beding geen duidelijkheid gaf over het percentage waarmee de verhuurder de huur jaarlijks zou kunnen verhogen; - De mogelijkheid om de huur te verlagen was uitgesloten; - De reden voor de eventuele verhoging niet was omschreven. Op 5 oktober 2023 heeft de rechtbank Amsterdam aangekondigd, dat zij prejudiciële vragen zal stellen aan de Hoge Raad over de reikwijdte en de gevolgen van de vernietiging van een oneerlijk indexeringsbeding. Zodra er hierover meer bekend is, dan zullen wij dit met u delen. Heeft u toch nog vragen? Neem dan vrijblijvend contact met ons op! Huurrecht Specialisten is gespecialiseerd in het huurrecht en kan u adviseren over mogelijke vervolgstappen.

Maximale huurverhoging 2024 voor vrijesectorwoningen en sociale huurwoningen.

(Verborgen) gebreken Ondanks het grote tekort aan huurwoningen is het u gelukt om een leuke woning te ‘bemachtigen’. U bent inmiddels heerlijk gesetteld, maar na verloop van tijd ontdekt u meerdere gebreken aan uw woning, zoals bijvoorbeeld een vochtprobleem, slechte isolatie, lekkage, stankoverlast en/of gebrekkig onderhoud. Daar gaat uw woonplezier… Tijdens het afsluiten van de huurovereenkomst bent u niet ingelicht over deze (verborgen ) gebreken. Verborgen gebreken horen net zoals bij een koopcontract vermeld te worden in het huurcontract. Langzaam ‘borrelen’ de volgende vragen op in uw hoofd: Wat kunt u als huurder doen tegen verborgen gebreken? Wat zijn de plichten van uw verhuurder om de gebreken op te lossen en wat als uw verhuurder niets doet aan de door u gemelde gebreken? Kortom, wat zijn nou precies UW rechten? Voor de antwoorden op deze vragen bent u bij ons, Huurrecht Specialisten, aan het juiste adres. Rechten en plichten huurder en verhuurder Na het tekenen van de huurovereenkomst gelden voor de huurder en verhuurder verschillende rechten en plichten. Als huurder bent u, na het constateren van een gebrek aan uw woning, verplicht om dit direct te melden bij uw verhuurder. Uw verhuurder is daarentegen op zijn beurt weer verplicht het gebrek, met uitsluiting van kleine reparaties, zo spoedig mogelijk te herstellen. Houd er wel rekening mee dat het gebrek niet onmogelijk te herstellen mag zijn en geen absurd hoge kosten met zich mag meebrengen. Maak als huurder altijd zo snel mogelijk een melding van de gebreken die u heeft ontdekt. De verhuurder kan u als huurder namelijk aansprakelijk stellen voor nalatigheid, mits het gebrek niet tijdig is gemeld en er om deze reden gevolgschade is ontstaan. Het niet (tijdig) melden van een gebrek kan in sommige gevallen zelfs worden aangemerkt als schending van de verplichting zich als ‘goed huurder’ te gedragen. Uw verhuurder herstelt het gebrek niet U heeft uw verhuurder een verzoek gestuurd om de gemelde gebreken binnen zes weken te herstellen, maar uw verhuurder weigert de werkzaamheden te verrichten. U kunt nu in actie komen door middel van de volgende 3 stappen: 1. U kunt naar de Huurcommissie stappen met een verzoekschrift. De Huurcommissie verricht onderzoek en stelt een rapport op van de geconstateerde gebreken. De huurcommissie kan, indien de gebreken dusdanig ernstig zijn, een tijdelijke huurverlaging toekennen totdat het gebrek is hersteld; 2. Wanneer uw verhuurder na meerdere verzoeken het gebrek nog steeds niet heeft hersteld, kunt u ook zelf overgaan tot herstel en de kosten daarvan op de verhuurder verhalen of tijdelijk uw huur inhouden. Dit kan alleen als u het gebrek schriftelijk heeft gemeld, u een redelijke termijn heeft gesteld voor herstel en uw verhuurder vervolgens niet heeft gereageerd op uw brief. LET OP! Dit zal enkel en alleen gehonoreerd worden, als er ook daadwerkelijk sprake is van een gebrek. Mocht er geen sprake zijn van een gebrek en heeft u de huur onterecht ingehouden, dan kan er sprake zijn van een huurachterstand, wat weer een beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg kan hebben. Wij raden u ten zeerste aan om altijd eerst te overleggen met een jurist of advocaat, voordat u besluit de huur in te houden; 3. Via de rechter een huurverlaging eisen, totdat het gebrek is hersteld. Gevolgschade Wanneer het gebrek aan de woning leidt tot meer schade, dan noemen we dit gevolgschade. Onder gevolgschade valt bijvoorbeeld schade aan meubels vanwege een lekkage. In de volgende gevallen kunt u de verhuurder aansprakelijk stellen voor de gevolgschade, namelijk wanneer de verhuurder verantwoordelijk is voor het gebrek, wanneer het gebrek al bekend was en/of bekend had moeten zijn voor het afsluiten van de huurovereenkomst en u daarover niet bent ingelicht. Denk hierbij aan bijvoorbeeld achterstallig onderhoud of niet vakkundige werkzaamheden. Herkent u zich in bovenstaand verhaal en bent u als huurder op zoek naar hulp bij het in gebreke stellen van uw verhuurder? Wilt u huurverlaging aanvragen of de betaling van uw huur tijdelijk inhouden? Neem dan vrijblijvend contact met ons op. Huurrecht Specialisten is gespecialiseerd in het huurrecht en wij kunnen u adviseren over eventuele te nemen vervolgstappen. Elke zaak is anders en verdient een professionele en flexibele aanpak.

Ons kantoor strijdt voor het woonbelang van cliënte, die vorig jaar zeer plotseling haar zuster is verloren. Het verhaal, door cliënte aan het Leidsch Dagblad verteld, kunt u lezen op: https://www.leidschdagblad.nl/cnt/dmf20211130_5692543 Stichting Portaal verliest volledig uit het oog, dat artikel 7:268 lid 2 ertoe strekt aan de ‘samenwoner’, die geen medehuurder is, bescherming te verlenen voor het geval de huurovereenkomst door het overlijden van de huurder eindigt. Dit artikel is in het leven geroepen om iemand zoals cliënte in bescherming te nemen. Er is in deze zaak sprake van plotseling overlijden, waar niemand rekening mee had kunnen houden. Cliënte wordt nu niet beschermd en Portaal wil koste wat het kost haar gelijk halen. Zij verliest hierbij geheel de ‘menselijke maat’ uit het oog. Een begrip, dat in de huidige samenleving een steeds grotere rol aan het spelen is en zeker bekend moet zijn bij de sociaal verhuurders. Helemaal met het oog op alle ellende, die is voortgekomen uit de toeslagenaffaire, waarbij ook volledig voorbij de menselijke maat is gegaan en die thans zorgt voor een verschuiving in onder andere de samenleving en het rechtssysteem.

Scenario: U bent op zoek naar woonruimte. Een kennis huurt een woning en weet toevallig dat u ook op zoek bent naar woonruimte. Dat klinkt natuurlijk als muziek in de oren. Van het één komt het ander en u besluit een kamer in de woning van uw kennis te huren. De huurprijs wordt afgesproken en u deelt de gezamenlijke ruimten. Problem solved... Al zeg ik het zelf! Maar dan zegt de verhuurder opeens de huurovereenkomst met uw kennis rechtgeldig op. Wat zijn uw rechten? Kunt u het huurcontract overnemen? Of staat u met uw koffers op straat? De antwoorden op deze vragen zullen in dit blog onder andere aan de orde komen… 

Het woord ‘woningruil’ doet veel mensen in eerste instantie denken aan vakantie. Heerlijk tijdelijk van woning ruilen met bijvoorbeeld een gezin uit Barcelona of Londen en dat in de meeste gevallen voor een ‘zacht prijsje’. Dat klinkt natuurlijk als muziek in de oren. Toch? Maar... Het woord ‘woningruil’ doet veel mensen in eerste instantie denken aan vakantie. Heerlijk tijdelijk van woning ruilen met bijvoorbeeld een gezin uit Barcelona of Londen en dat in de meeste gevallen voor een ‘zacht prijsje’. Dat klinkt natuurlijk als muziek in de oren. Toch? Maar... Voordat we straks afdwalen naar zon, zee, strand, heerlijk tapas eten en/of een wandeling over de Tower Bridge, gaan we weer even over tot de orde van de dag. U kunt er namelijk voor kiezen om tijdelijk of permanent van woning te ruilen, maar wij hebben ervoor gekozen om de focus in deze blog te leggen op ‘permanente woningruil’.

De meeste (horeca-) ondernemers worden door het coronavirus zwaar getroffen. Op dit moment is de regeling enigszins uitgebreid waarbij ondernemers aanspraak kunnen maken op een eenmalige financiële tegemoetkoming van 4.000 euro door het ministerie van Economische Zaken: vanaf vandaag (30 maart 2020) kunnen ook de ondernemers in de non-foodsector gebruik maken van de financiële hulp. Op dit moment is de regeling enigszins uitgebreid waarbij ondernemers aanspraak kunnen maken op een eenmalige financiële tegemoetkoming van 4.000 euro door het ministerie van Economische Zaken: vanaf vandaag (30 maart 2020) kunnen ook de ondernemers in de non-foodsector gebruik maken van de financiële hulp.