Ontruiming in het huurrecht

Een verhuurder kan ontruiming vorderen wanneer sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. In de praktijk gaat het vaak om een structurele huurachterstand, maar ook andere omstandigheden kunnen aanleiding geven tot ontbinding en ontruiming.

Een ontruiming kan uitsluitend plaatsvinden na een rechterlijke beslissing. In de meeste gevallen wordt in dezelfde procedure zowel ontbinding van de huurovereenkomst als ontruiming van het gehuurde gevorderd.

Iedere zaak vraagt om een beoordeling van de specifieke omstandigheden en de toepasselijke wettelijke bepalingen.

In spoedeisende situaties kan een verhuurder een ontruiming vorderen in kort geding. Dit is een versnelde procedure bij de voorzieningenrechter. Een kort geding is alleen mogelijk wanneer sprake is van een dringend belang dat een onmiddellijke beslissing rechtvaardigt.

Wanneer is een kort geding mogelijk?

Een kort geding kan bijvoorbeeld aan de orde zijn bij:

• ernstige en voortdurende overlast
• gevaarlijke situaties
• een aanzienlijke huurachterstand in combinatie met bijkomende omstandigheden
• illegale activiteiten in het gehuurde

De voorzieningenrechter beoordeelt of voldoende aannemelijk is dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen.

Voorlopig karakter

Een uitspraak in kort geding heeft een voorlopig karakter. Dat betekent dat in een latere bodemprocedure opnieuw over de zaak kan worden geoordeeld. In de praktijk leidt een toegewezen ontruiming in kort geding echter vaak tot feitelijke beëindiging van de huur.

Een ontruimingsprocedure heeft ingrijpende gevolgen. Zowel voor verhuurders als huurders is het van belang tijdig juridisch advies in te winnen. In veel gevallen bestaan er mogelijkheden om een ontruiming te voorkomen of om verweer te voeren tegen de vordering.

Mogelijkheden voor huurders

Een huurder kan zich verweren tegen een vordering tot ontbinding en ontruiming. Daarbij kan onder meer worden aangevoerd dat de tekortkoming onvoldoende ernstig is om ontbinding te rechtvaardigen. Bij huurachterstand kan bijvoorbeeld worden gewezen op tijdelijke financiële omstandigheden of een inmiddels ingelopen achterstand.

Daarnaast kan worden verzocht om een betalingsregeling of een termijn waarbinnen alsnog aan de verplichtingen wordt voldaan. De rechter weegt de omstandigheden van het geval mee bij de beoordeling.

Belangenafweging door de rechter

Bij de beoordeling van een vordering tot ontbinding en ontruiming maakt de rechter een belangenafweging. Daarbij wordt gekeken naar de aard en ernst van de tekortkoming, de duur van de huurovereenkomst en de persoonlijke omstandigheden van partijen.

Niet iedere tekortkoming leidt automatisch tot ontbinding. De rechter beoordeelt of de gevolgen van ontbinding en ontruiming in verhouding staan tot de ernst van het tekortschieten.

Een ontruimingsprocedure vereist een zorgvuldige juridische beoordeling. Zowel bij het instellen van een vordering als bij het voeren van verweer spelen procedurele en inhoudelijke aspecten een rol.

Binnen onze huurrechtpraktijk adviseren en procederen wij bij geschillen over ontbinding en ontruiming. Wij beoordelen de juridische positie, de bewijsstukken en de proceskansen, en begeleiden cliënten bij procedures bij de kantonrechter of in kort geding.

Wilt u als verhuurder weten of een ontruimingsprocedure juridisch kansrijk is? Of dreigt u als huurder met ontruiming te worden geconfronteerd? Neem contact met ons op voor een zorgvuldige beoordeling van uw situatie.

Veelgestelde vragen over ontruiming